Vanhapelto, Tuuli (2023) Essays on the housing market. Toulouse School of Economics (Toulouse).

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Abstract

Cette thèse de doctorat se compose de trois chapitres qui abordent sous différents angles la même question fondamentale : Quels sont les mécanismes d’équilibre qui influencent le marché du logement ? La compréhension de ces mécanismes d’équilibre est essentielle à l’analyse des impacts du marché du logement sur la distribution des richesses et du bien-être dans la population.Les deux premiers chapitres de cette thèse traitent de la polarisation du marché du logement entre les zones urbaines prospères et les zones rurales en déclin. Cette polarisation est la conséquence de l’évolution des secteurs économiques qui créent de la valeur. Bien que potentiellement bénéfique à la population dans son ensemble, cette évolution est aussi susceptible de faire des perdants, notamment de par son impact sur le marché du logement.L’outil reliant les deux premiers chapitres de cette thèse sont les modèles d'équilibre spatial. L'idée sous-jacente des modèles spatiaux est que les lieux sont reliés les uns aux autres par le fait que les ménages choisissent leur lieu de résidence. Par conséquent, les changements dans les conditions économiques dans un lieu peuvent également avoir des effets dans d'autres par le biais de mécanismes d'équilibre. Cela pourrait signifier, par exemple, que la croissance urbaine n’apporte pas uniquement un bénéfice aux ménages de zones urbaines, mais qu'elle peut également nuire aux ménages de zones rurales.Dans le premier chapitre de cette thèse, je développe un cadre quantitatif pour comprendre quels groupes bénéficient de changements tels que la croissance urbaine. Les moteurs de la croissance urbaine, comme l'amélioration des revenus urbains, peuvent soit profiter à tous les ménages qui vivent en zone urbaine -ou peuvent y déménager-, soit uniquement aux propriétaires de logements urbains dans le cas où ils feraient monter les loyers et la valeur de l’immobilier. J'incorpore un marché du logement dans un modèle spatial afin de pouvoir évaluer ces effets. Mes estimations montrent qu'en Finlande, l’exode rural a bénéficié plus largement aux ménages urbains qu’à ceux vivant à la campagne. Par ailleurs, cette croissance des villes a été profitable aux ménages propriétaires de logements citadins, quand au contraire elle a nuit à ceux vivant hors des villes.Le deuxième chapitre de cette thèse, co-écrit avec Thierry Magnac, vise à comprendre les déterminants spatiaux de la liquidité du marché du logement. La facilité avec laquelle les maisons sont échangées est généralement élevée dans les zones urbaines et faible dans les zones en déclin. Nous développons un modèle de recherche de logement composé de plusieurs locations liées entre elles par une condition d'équilibre spatial, que nous estimons ensuite grâce à des données finlandaises. Nous constatons qu'après un choc exogène sur la valeur des logements, les réponses locales en matière de prix et de délais de vente sont très hétérogènes selon les localisations.Le troisième chapitre, co-écrit avec Essi Eerola, Teemu Lyytikäinen et Tuukka Saarimaa, traite d’une politique d'aide au logement faisant usage de méthodes statistiques d’évaluation des politiques publiques. Les aides au logement peuvent avoir des conséquences indésirables lorsqu'elles augmentent le niveau des loyers et profitent donc en partie aux propriétaires plutôt qu'aux bénéficiaires des aides. Nous étudions une réforme en Finlande qui a augmenté les aides au logement pour certains types d'appartements uniquement. Nous constatons que, bien que les allocations aient augmenté plus largement dans les petits appartements que dans les plus grands, leur loyer relatif ne semble pas avoir augmenté. Ce constat suggère que la réforme a bénéficié plutôt aux allocataires qu’aux propriétaires.

This doctoral thesis consists of three chapters that address different angles of the same fundamental question: What kind of equilibrium responses are there in the housing market following exogenous changes in market conditions? Understanding equilibrium responses of this sort is crucial for understanding how the housing market shapes the distribution of welfare in the economy, both via housing consumption and via housing wealth.The first two chapters of this thesis deal with housing market polarisation between prospering urban areas and declining rural areas. This polarisation is part of larger regional change stemming from changes in the type of economic activities that create value. These changes, even if they may be good for the aggregate, can also have losers. In many post-industrial societies, even the the overall political environment has come to reflect differential access to economic opportunity between rural and urban areas.The unifying tool of reasoning behind the first two chapters of this thesis is the use of spatial equilibrium models. The underlying idea of spatial equilibrium models is that households choose where to live, and this links locations together: changes in economic conditions in one location can also have effects in other locations through equilibrium forces. This could imply, for example, that urban growth not only benefits households in urban areas in relative terms, but could also harm households in rural areas in absolute terms.In the first chapter of this thesis, I develop a quantitative framework for understanding which groups benefit from changes such as urban growth. The drivers of urban growth, such as amenity or income increases, could benefit either those who living in urban areas and those able to migrate to them, or those who own housing in urban areas, if the wage and amenity increases also push up rents and house values. The key forces which govern this incidence are related to household mobility and housing supply responsiveness, which are time-dependent. I incorporate a housing market in a spatial model to be able to distinguish between the short-run and long-run effects. I estimate that in Finland, growing household willingness to live in urban areas has led to substantially higher welfare gains to households in urban areas than in rural areas, and that those who own housing in urban areas have benefited and those who own housing in rural areas have suffered.The second chapter of this thesis, coauthored with Thierry Magnac, aims at understanding cross-sectional variation in housing market liquidity. Housing liquidity, the ease at which houses are traded, is typically high in urban areas and low in declining areas. We develop a search model of a housing market which consists of multiple segments that are linked together via a spatial equilibrium condition determining local market tightness. We take the model to data in Finland and find that after an exogenous shock to house values, local price and sale time responses are very heterogenous.The third chapter, coauthored with Essi Eerola, Teemu Lyytikäinen and Tuukka Saarimaa, addresses the welfare incidence of a housing subsidy policy through a policy evaluation framework. Housing subsidies can have unwanted consequences in case they increases rent levels, and thus benefit at least in part landlords instead of the subsidy recipients. We study a reform in Finland which increased housing subsidies in some, but not all, types of apartments. We rely on workhorse policy evaluation tools from modern empirical economics to make counterfactual claims about what would ahve happened to rents in the absence of the reform. We find that while after the reform, allowances increased in small apartments relative to larger apartments, their rents relative to larger apartments did not change. Thus, the reform seems to have benefited allowance recipients instead of their landlords.